【负责人解读】市住建局党委委员、副局长汪文学解读《蚌埠市住宅物业管理办法》

发布主题：《蚌埠市强化住宅物业管理工作实施方案》解读

发布人：市住房和城乡建设局党委委员、副局长汪文学
发布单位：蚌埠市住房和城乡建设局
发布媒体：安徽广播电视台、新安晚报、安徽法制报、安徽商报、安徽网、中安在线、市场星报、蚌埠广播电视台、蚌埠日报社、蚌埠文明网、腾讯蚌埠、蚌埠门户、蚌埠论坛

主持人：各位媒体记者朋友，上午好！欢迎大家出席今天的新闻发布会。随着蚌埠市城镇发展进程的加快，文明城市创建工作持续深化，老百姓的生活水平不断提高，物业管理逐渐与人们的生活和幸福指数挂上了钩，在我市经济和社会发展中的地位日益突出。今年2月份，市政府印发了《蚌埠市住宅物业管理办法》，这也是我市第一部物业管理规章。今天上午，我们邀请了市住房城乡建设局汪文学副局长到会，介绍《蚌埠市住宅物业管理办法》的出台背景、主要内容等，与大家互动交流，回答大家提出的问题。

下面，首先请汪局长作情况介绍。

汪文学：各位记者朋友们，同志们，大家好！《蚌埠市住宅物业管理办法》经2020年12月 30日市十六届人民政府第 50 次常务会议审议通过，自2021年4月1日起施行。市政府就我市的物业管理办法宣传实施工作进行了专门安排部署，以《办法》施行为契机，我市将进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，不断完善共建、共治、共享的社区治理机制打下坚实基础。现就主要内容解读如下：

一、起草背景和过程

近年来，市委市政府高度重视，市人大、市政协高度关注先后多次对我市物业管理工作进行调研，剖析我市物业行业发展现状，提出建议意见，不断加强对物业行业的宏观指导。2019年，市政府着眼新形势下我市物业行业发展需要，将推动物业管理立法纳入年度重要工作任务，去年年初将制定《办法》列入年度目标任务。去年以来，我们先后赴南京、扬州、南通、合肥等地调研当地物业管理经验及出台的相关政策法规，履行了意见征求、公众参与、专家论证、公平竞争审查、合法性审查等程序完成了《办法》的起草工作。

二、主要内容

《蚌埠市住宅物业管理办法》（送审稿）分为7个章节，共计53条。

一是完善物业管理体制机制。如第三条“坚持条块结合、属地管理、权力下放、重心下移的原则，建立市级监督指导、县区级属地管理，街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会具体落实的物业管理体制。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。”；第四条“市、县、区人民政府建立由住房和城乡建设、城市管理行政执法、发展改革、公安、应急管理、消防救援、市场监管管理、人防等物业管理相关部门参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。”；第六条中明确发展改革、公安、消防救援、市场监督管理、城市管理行政执法等物业相关部门的职责；第七条中县区物业管理行政主管部门建立综合执法工作机制，依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

二是加强业委会监管。如第二十条中“业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、毁绿占绿、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用等违反法律、法规和管理规约的，不得担任业主委员会委员。业主委员会中业主成员本人、配偶及其直系亲属不应与本小区物业服务企业有直接利益关系。”；第二十二条中业主委员会不得有如阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；未经业主大会同意，与物业服务企业签订、修改物业服务合同；擅自动用专项维修资金，侵占业主共有财产等行为；第二十三条“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村） 民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会作出的决定、业主委员会议定的事项应当在物业管理区域内及时公告，并告知居（村）民委员会。”；第二十四条中业主委员会未按期换届选举的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；第二十五条“建立业主委员会主任离任审计制度。”；第三十四条“物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当在居（村）民委员会的监督下组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。”

三是加强物业行业监管。如第五条中市住房和城乡建设部门对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度；第十一条“市、县、区物业管理行政主管部门建立物业服务第三方评估监理机制。县级以上物业管理行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构对物业项目交接和承接查验、物业服务标准、物业服务质量、物业服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。”；第三十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方，或者将全部事项支解后分别委托给第三方。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财 产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当 依法承担相应的法律责任。”；第三十一条“物业服务企业不得采取停止供水、供电等方式催交物业服务费。”；第三十七条“市物业管理行政主管部门应当加强物业管理监督管理工作，建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理。”

四是建立物业服务收费保障机制。第三十一条中积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用；对无故欠交拒交物业服务费的业主或使用人，居（村）民委员会和业主委员会应当督促其限期交纳物业服务费；对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉或向仲裁委申请仲裁；房屋所有权发生转移时，原房屋所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用。

五是建立物业服务收费调价机制。第三十二条“市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，根据物业服务等级、物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数等情况，制定相应等级的基准收费标准和浮动幅度，定期进行评估，并根据评估结果适时调整，向社会公布。公布后，前期物业服务合同根据约定服务等级按照调整后的收费标准收取物业服务费。为鼓励物业服务企业提升服务品质，更好地体现优质优价原则，物业服务收费标准可在A级的基础上适当上浮，最高上浮幅度不超过百分之二十五。上浮幅度由价格主管部门根据物业服务企业提供的服务内容与标准据实进行核定并在物业服务合同中约定。”

六是落实老旧小区物业服务。如第八条中街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内老旧住宅小区基本物业服务的落实；第九条中居民委员会、村民会员会协助（乡镇人民政府）落实老旧住宅小区基本物业服务工作；第三十八条“老旧住宅小区基本物业服务主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理。”

主持人：谢谢汪局长的介绍，下面是问答环节，请各位记者在提问时通报所在的新闻单位。

记者：请问《蚌埠市住宅物业管理办法》里对各部门的职责是如何划分的？职责划分后，各部门又是如何配合的？

汪文学：物业管理涉千头万绪，涉及多个部门，为厘清部门职责，避免职能部门之间推诿扯皮问题的发生。《办法》中对，发展改革、公安、消防救援、市场监督管理、城市管理行政执法等部门的职责进行了明确。发展改革部门负责本市市区住宅小区前期物业服务收费标准的制定、调整、发布；公安部门负责指导物业管理区域内汽车停放、规范小区周边道路红线范围内停车泊位的设置和停车秩序；消防救援部门负责依法查处违反消防法律法规的行为；市场监督管理部门负责受理住改营投诉处理，查处物业服务中的价格违法行为，对物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监察，监督物业服务企业承担电梯使用者相关责任义务；城市管理行政执法部门负责小区违章搭建、摆摊设点、占道经营、饲养家禽等违法行为的查处；人防、财政、生态环境、自然资源和规划、司法等部门，按照各自职责，相互配合，做好物业管理相关监督管理工作。

为确保各职能部门之间紧密配合，形成合力。《办法》中明确，由市、县、区人民政府建立由住房和城乡建设、城市管理行政执法、发展改革、公安、应急管理、消防救援、市场监管管理、人防等物业管理相关部门参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

记者：小区的公共事由业主共同决定，那么《办法》中对业主决定事项的内容和表决方式是如何明确的？

汪文学：2020年5月28日《民法典》正式颁布。我们在《办法》的起草过程中，充分借鉴了《民法典》中关于业主共同事项和表决方式的规定。业主大会共同决定事项涉及14个方面的内容。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

筹集专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等3个事项的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用专项维修资金;听取和审议业主委员会的工作报告、财务报告；听取和审议物业服务人的工作报告、财务报告；改变和撤销业主委员会不适当的决定；决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；审议物业服务方案，决定物业服务合同、收费标准；筹集专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;有关共有和共同管理权利的其他重大事项等11个事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

为充分利用信息技术强化物业管理，我局目前正在搭建涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、维修资金管理等模块的智慧物业信息化平台。该平台将于本月底开始测试，预计5月中旬投入使用，届时业主可以通过平台的业主决策投票系统，行使自己参与小区公共事务管理的权利。

记者：如何能对物业公司实行有效地监管，一直是老百姓十分关注的问题。《办法》也对物业公司监管作了专门规定，下一步将采取哪些具体措施落实公司监管的问题？

汪文学：我们在《蚌埠市住宅物业管理办法》中明确要求，物业服务企业应该严格按照物业服务合同约定进行服务，规范公示公开物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、公共收益等情况。县区物业管理行政主管部门也可以通过日常考核、专项考核、第三方评估等方式加强对辖区内物业服务企业的监管。

今年，为贯彻落实《蚌埠市住宅物业管理办法》中对物业服务企业监管的要求，我们专门出台了《蚌埠市物业行业信用管理办法》，通过建立健全物业服务企业信用档案系统，建立物业服务企业和从业人员“红黑榜”，把信用评价作为推动行业健康发展，推动物业服务企业优胜劣汰的重要依据，不断提高物业服务企业依法依规服务意识，实现对物业服务企业的有效监管。

主持人：谢谢汪局长的介绍和回答。物业管理工作千头万绪，事关民生，责任重大。在今后的工作中，市住房和城乡建设局将以《蚌埠市住宅物业管理办法》为契机，以“民有所呼，我有所应”的实干作风，推动物业行业法制和信用体系建设，完善社区党建引领“1+3”物业管理机制，规范企业行为、推动行业自律，努力开创物业管理工作健康发展的新局面，让百姓住有所安、居有所宜！

今天的发布会到此结束，谢谢大家。